Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Başakşehir dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Başakşehir, yüksek katlı toplu konut profiline sahiptir; yüksek katlı yerleşkede kadro daire sayısına bölünerek değil, aynı anda dolu tutulması gereken nokta sayısına göre kurulur: lobi, araç girişi ve kamera izleme merkezi ayrı noktalardır.
Başakşehir yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Başakşehir, İstanbul'un planlı toplu konut üretiminin en yoğun olduğu ilçelerinden biri. Başakşehir etapları, Kayaşehir ve Bahçeşehir kısımları; her biri kendi içinde bütünlüklü, geniş ortak alanlı ve yüksek katlı yerleşkelerden oluşuyor.
Bu ölçek, tesis yönetimini bir bina işi olmaktan çıkarıp yerleşke işletmeciliğine dönüştürüyor. Yüzlerce bağımsız bölüm, çok sayıda blok, ortak sosyal tesis ve büyük kapalı otopark; kadro tablosu, vardiya planı ve bakım takvimi bu ölçeğe göre kurulmadığında hizmet ilk yıl içinde çöker.
Başakşehir'de hizmet kapsamımız
Yüksek katlı yapıda tesis yönetiminin ağırlığı düşey sistemlere kayar: asansör grupları, yangın algılama ve sprinkler, kaçış merdiveni basınçlandırması, jeneratör, hidrofor ve çok katlı kapalı otopark. Bu envanterin periyodik kontrolü ve arıza yönetimi, konfor kalemlerinden önce gelir; çünkü kesintisi doğrudan can güvenliğine ve erişilebilirliğe dokunur.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Asansör gruplarının bakımı, A tipi muayene takibi ve trafik yoğunluğu takibi
- Yangın algılama, sprinkler ve basınçlandırma sistemlerinin periyodik testi
- Jeneratör yük testi, transfer panosu kontrolü ve yakıt yönetimi
- Hidrofor, su deposu ve tesisat basıncının izlenmesi
- Kapalı otopark havalandırması, karbon monoksit ölçümü ve makineli zemin yıkama
- Yıllık tahliye tatbikatı ve kat sorumlusu görevlendirmesi
- Lobi ve ortak alanların yüksek sirkülasyona göre planlanmış temizlik sıklığı
Çok bloklu büyük yerleşkelerde kadro nasıl kurulur?
Büyük yerleşkelerde en yaygın hata, kadroyu daire sayısına bölerek hesaplamaktır. Belirleyici olan daire sayısı değil, aynı anda dolu tutulması gereken nokta sayısı ve yürünmesi gereken mesafedir.
Kadroyu üç katmanda kuruyoruz: sabit noktalar (giriş, otopark, kamera merkezi), gezici ekip (devriye, teknik müdahale) ve merkezî destek (mali işler, satın alma, raporlama). Sabit noktaların her biri için 7/24 kesintisiz görev haftada 168 saat demektir; yasal haftalık sınır ve izin-rapor ikamesi hesaba katıldığında nokta başına yaklaşık 4,2 personel gerekir.
- Sabit noktalar: giriş, araç girişi, kamera izleme merkezi
- Gezici ekip: blok devriyesi, teknik ilk müdahale, sosyal tesis denetimi
- Merkezî destek: mali işler, satın alma, raporlama, hukuk
- Nokta başına 7/24 görev için yaklaşık 4,2 personel
Başakşehir'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Yüksek katlı yerleşkede kadro daire sayısına bölünerek değil, aynı anda dolu tutulması gereken nokta sayısına göre kurulur: lobi, araç girişi ve kamera izleme merkezi ayrı noktalardır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Başakşehir'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Başakşehir'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Başakşehir'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yüksek katlı toplu konut profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Bahçeşehir yerleşkelerine de hizmet veriyor musunuz?
Evet. Bahçeşehir 1. ve 2. Kısım idari olarak Başakşehir sınırlarındadır ve hizmet alanımız içindedir. Geniş peyzaj alanlı yerleşkelerde bütçenin ağırlığı peyzaj, sulama ve dış aydınlatma kalemlerine kayar.
Yeni teslim edilen bir etabın yönetimini devralıyor musunuz?
Evet. İlk yıl garanti takibi açısından kritiktir: ortak alan eksik listesi çıkarılır, garanti süreleri kayıt altına alınır ve yüklenici ile yazışma yönetim adına yürütülür.
Büyük yerleşkelerde aidat tahsilat oranı nasıl korunuyor?
Düzenli tahakkuk, çok kanallı ödeme, otomatik hatırlatma ve kademeli hukuki takip ile. Gecikme faizi yönetim planına ve kanuna uygun işletilir; sonuç alınamayan dosyalarda ortak gider alacağı için tanınan kanuni ipotek hakkı kullanılır.
Başakşehir'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.