Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Bakırköy dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Bakırköy, yüksek beklentili konut ve ofis profiline sahiptir; bu profilde kadro sayısı kadar niteliği de sözleşmeye yazılır: sunum standardı, dil becerisi ve talep karşılama eğitimi tanımlanır.
Bakırköy yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Bakırköy, sahil şeridi, Ataköy siteleri, Yeşilköy ve Florya'daki köşk dokusu ile büyük ölçekli alışveriş merkezlerini aynı ilçe sınırında birleştiriyor. Yapı tipi çeşitliliği bu kadar geniş olan bir ilçede tesis yönetimi tek bir standartla yürütülemez.
İlçenin ortak paydası beklenti seviyesi. Ataköy ve Yeşilköy hattındaki yerleşkelerde sakinler hizmet kalitesini görünür ayrıntılardan ölçüyor: lobi düzeni, peyzajın bakımı, güvenlik görevlisinin sunumu, talebe dönüş süresi. Bu ilçede raporlama disiplini, teknik yeterlilik kadar belirleyici.
Bakırköy'de hizmet kapsamımız
Beklenti seviyesi yüksek yerleşkelerde hizmet kalitesi görünür ayrıntılardan ölçülür: lobi düzeni, peyzajın bakımı, güvenlik görevlisinin sunumu ve talebe dönüş süresi. Bu profilde raporlama disiplini teknik yeterlilik kadar belirleyicidir; ölçülmeyen bir hizmet, yapılmış sayılmaz.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Talep tipine göre hedef ilk yanıt ve çözüm süresi taahhüdü
- Ortak alanlar için belirlenmiş kontrol noktalarından periyodik denetim skoru
- Peyzaj, aydınlatma ve cephe için sıkı görsel standart takibi
- Konfor koşullarının (sıcaklık, havalandırma, aydınlatma) ölçümü
- Ziyaretçi kabul, kargo ve concierge düzeni
- Sosyal tesis işletmesi, rezervasyon düzeni ve hijyen takibi
- Aylık kalem bazlı mali rapor ve dijital belge arşivi
Yüksek beklentili yerleşkelerde hizmet kalitesi nasıl ölçülür?
Memnuniyet, "şikâyet gelmiyorsa iyidir" mantığıyla yönetilemez. Şikâyet gelmemesi çoğu zaman sakinlerin umudunu kesmiş olmasından kaynaklanır ve bir sonraki genel kurulda yönetim değişikliği olarak geri döner.
Bu nedenle Bakırköy ölçeğindeki yerleşkelerde ölçümü iki ayaklı kuruyoruz: talep verisi ve denetim skoru. Açılan talep sayısı, ilk yanıt süresi ve kapanış süresi ORTECH üzerinden aylık raporlanır; ortak alanlar ise belirlenmiş kontrol noktalarından periyodik puanlanır. Düşük puan alan nokta bir sonraki ayın açık iş listesine girer.
Bakırköy'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Bu profilde kadro sayısı kadar niteliği de sözleşmeye yazılır: sunum standardı, dil becerisi ve talep karşılama eğitimi tanımlanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Bakırköy'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Bakırköy'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Bakırköy'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yüksek beklentili konut ve ofis profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Bakırköy'de AVM ve ticari tesis yönetimi yapıyor musunuz?
Evet. Alışveriş merkezi ve plaza yönetiminde kiracı ilişkileri, ortak gider paylaşımı, ziyaretçi güvenliği, otopark işletmesi ve tahliye tatbikatları ayrı operasyon başlıkları olarak yürütülür. Portföyümüzde Esenyurt'ta Autopia ve Otoport gibi büyük ölçekli ticari tesisler bulunuyor.
Sahile yakın binalarda bakım periyodu değişir mi?
Evet. Tuzlu ve nemli hava metal aksamda korozyonu, cephede kirlenmeyi hızlandırır. Korkuluk, kapı kasası, dış aydınlatma ve klima dış üniteleri için kontrol periyodu standarda göre kısaltılır.
Aylık raporunuz neleri içeriyor?
Kalem bazlı gider tablosu, tahsilat durumu, açılan ve kapanan iş emirleri, bakım takvimi gerçekleşmeleri, denetim skoru ve bir sonraki ayın açık iş listesi. Belgeler dijital arşivde saklanır ve yönetim kuruluna erişim verilir.
Bakırköy'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.