Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Bahçelievler dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Bahçelievler, yoğun konut dokusu profiline sahiptir; bu profilde kadro genellikle tek görevli üzerine kurulur; belirleyici olan görevlinin izin, rapor ve resmî tatil günlerinde nasıl ikame edileceğinin sözleşmede yazılı olmasıdır.
Bahçelievler yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Bahçelievler, E-5 ile Basın Ekspres aksı arasında, konut yoğunluğu yüksek bir ilçe. Şirinevler ve Yenibosna hattında konut ile ofis-otel kullanımı iç içe geçmiş durumda; ilçenin geri kalanında ise 1980-2000 arası inşa edilmiş orta katlı apartman stoğu baskın.
Bu yapı stoğunun ortak sorunu yaş. Asansörler, elektrik panoları, su tesisatı ve çatı yalıtımı aynı dönemde ömrünü tamamlıyor ve genellikle aynı yıl içinde arıza vermeye başlıyor. Yönetim devralırken ekipman envanterinin yaşını çıkarmak, sonraki üç yılın yenileme takvimini baştan kurmayı mümkün kılıyor.
Bahçelievler'de hizmet kapsamımız
Yoğun konut dokusunda ortak alan azdır ama kullanım yoğunluğu yüksektir. Merdiven boşluğu, giriş holü ve çoğunlukla tek olan asansör kapasitesinin üzerinde çalışır. Bakım periyotlarını katalog değerlerine göre değil gerçek kullanım yoğunluğuna göre kurmak, arıza sıklığını doğrudan düşürür.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Asansör bakımı, A tipi muayene takibi ve azami müdahale süresinin sözleşmeye bağlanması
- Elektrik panosu, topraklama ölçümü ve acil aydınlatma kontrolü
- Yangın algılama ve söndürme donanımının gözden geçirilmesi
- Ortak alan temizliği ve atık toplama düzeni
- Su deposu temizliği ve tesisat kaçak takibi
- Ekipman envanterinin yaşına göre üç yıllık yenileme sırası
- Aidat tahakkuku, tahsilatı ve kademeli alacak takibi
Yaşlanan ekipman envanteri nasıl planlanır?
Eski yapı stoğunda en pahalı hata, yenilemeleri arıza sırasına göre yapmaktır. Arıza sırası bütçe değil panik üretir; acil satın alma her zaman planlı satın almadan pahalıdır.
Uyguladığımız yöntem, devralma sırasında her kritik ekipmanın kurulum yılını, son bakım kaydını ve kalan tahmini ömrünü tabloya dökmek. Ardından üç yıllık bir yenileme sırası çıkarılır ve bu sıra işletme projesine ayrı bir kalem olarak yazılır. Kat malikleri kurulu böylece harcamayı önceden görür, ani ek aidat tartışması yaşanmaz.
- Kritik ekipman envanteri: kurulum yılı, son bakım, kalan ömür
- Üç yıllık yenileme sırası ve tahmini bütçe
- Yasal zorunluluk taşıyan kalemlerin önceliklendirilmesi
- Yenileme kalemi için işletme projesinde ayrı fon satırı
Bahçelievler'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Bu profilde kadro genellikle tek görevli üzerine kurulur; belirleyici olan görevlinin izin, rapor ve resmî tatil günlerinde nasıl ikame edileceğinin sözleşmede yazılı olmasıdır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Bahçelievler'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Bahçelievler'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Bahçelievler'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yoğun konut dokusu profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Eski asansörlerde A tipi muayene zorunlu mu?
Evet. Asansörlerde yılda en az bir kez A tipi muayene kuruluşuna periyodik kontrol yaptırılması zorunludur ve sorumluluk bina yönetimindedir. Kontrol sonucu kırmızı etiketse asansör mühürlenir; bu nedenle takvimi kaçırmamak kritik.
Yenibosna'daki karma binalarda ofis ve konut nasıl ayrılıyor?
Giriş, asansör kullanımı, çalışma saatleri ve atık toplama düzeni ayrı kurgulanır. Ortak gider paylaşımında ticari ünitenin yoğun kullandığı kalemler için ayrı katkı payı işletme projesinde gösterilir.
Yenileme için ayrı fon toplanabilir mi?
Evet. Kat malikleri kurulu kararıyla işletme projesinde yenileme veya demirbaş fonu için ayrı bir kalem oluşturulabilir. Bu fonun ayrı hesapta izlenmesi ve harcamasının belgelenmesi tahsilat direncini azaltır.
Bahçelievler'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.