Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Bağcılar dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Bağcılar, yoğun konut dokusu profiline sahiptir; bu profilde kadro genellikle tek görevli üzerine kurulur; belirleyici olan görevlinin izin, rapor ve resmî tatil günlerinde nasıl ikame edileceğinin sözleşmede yazılı olmasıdır.
Bağcılar yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Bağcılar, İstanbul'un en kalabalık ilçelerinden biri ve yapı stoğu ağırlıklı olarak 1980 sonrası hızlı yapılaşmanın ürünü. Parseller küçük, bloklar bitişik nizam ve ortak alan payı sınırlı. Bu profil tesis yönetiminde işi sadeleştirmez, tam tersine zorlaştırır: az sayıda ortak alanın yoğun kullanılması yıpranmayı hızlandırır.
İlçede konut ile küçük ölçekli üretim ve depolama alanları da iç içe. Güneşli ve Mahmutbey hattındaki karma yapılarda ticari ünitelerin çalışma saatleri, atık üretimi ve araç trafiği konut sakinleriyle çakışır. Yönetim planındaki bağımsız bölüm nitelikleri ile fiilî kullanım arasındaki farkın devralma sırasında tespiti bu ilçede özellikle önemli.
Bağcılar'da hizmet kapsamımız
Yoğun konut dokusunda ortak alan azdır ama kullanım yoğunluğu yüksektir. Merdiven boşluğu, giriş holü ve çoğunlukla tek olan asansör kapasitesinin üzerinde çalışır. Bakım periyotlarını katalog değerlerine göre değil gerçek kullanım yoğunluğuna göre kurmak, arıza sıklığını doğrudan düşürür.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Asansör bakımı, A tipi muayene takibi ve azami müdahale süresinin sözleşmeye bağlanması
- Elektrik panosu, topraklama ölçümü ve acil aydınlatma kontrolü
- Yangın algılama ve söndürme donanımının gözden geçirilmesi
- Ortak alan temizliği ve atık toplama düzeni
- Su deposu temizliği ve tesisat kaçak takibi
- Ekipman envanterinin yaşına göre üç yıllık yenileme sırası
- Aidat tahakkuku, tahsilatı ve kademeli alacak takibi
Kentsel dönüşüm sürecindeki binalarda yönetim ne yapar?
Bağcılar'ın büyük bölümü dönüşüm gündemiyle yaşıyor. Dönüşüm kararı beklenen bir binada en sık yapılan hata, "nasıl olsa yıkılacak" diyerek bakımı durdurmaktır. Oysa süreç yıllar sürebilir ve bu arada asansör, yangın ve elektrik tesisatı sorumluluğu yerinde durur.
Bu tür binalarda yaklaşımımız, harcamayı yasal zorunluluk ve can güvenliği kalemleriyle sınırlamak, estetik ve konfor yatırımlarını ertelemektir. Bütçe böylece hem küçülür hem de sorumluluk açığı oluşmaz. Dönüşüm sürecinde malik listesi, muvafakat takibi ve toplantı organizasyonu da yönetim hizmetimizin içindedir.
Bağcılar'da kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Bu profilde kadro genellikle tek görevli üzerine kurulur; belirleyici olan görevlinin izin, rapor ve resmî tatil günlerinde nasıl ikame edileceğinin sözleşmede yazılı olmasıdır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Bağcılar'da yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Bağcılar'da hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Bağcılar'da hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yoğun konut dokusu profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Küçük apartmanlar için de yönetim hizmeti veriyor musunuz?
Evet. Daire sayısından çok teknik yükün ağırlığı belirleyicidir. Asansörü ve yangın tesisatı olan sekiz daireli bir binada bile zorunlu periyodik kontrol takibi ve işveren sorumluluğu gönüllü yönetim için ağır bir yüktür.
Dönüşüm bekleyen binada bakım bütçesi nasıl belirlenir?
Harcamayı yasal zorunluluk ve can güvenliği kalemleriyle sınırlarız: asansör kontrolü, yangın tesisatı, elektrik topraklama ve acil aydınlatma. Estetik ve konfor yatırımları süreç netleşene kadar ertelenir.
Konut ve iş yeri karışık binalarda aidat nasıl paylaşılır?
Paylaşım esası yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre belirlenir; bazı giderler eşit, bazıları arsa payı oranındadır. Ticari ünitenin ortak alanı daha yoğun kullandığı kalemlerde ayrı katkı payı işletme projesinde açıkça gösterilir.
Bağcılar'da hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.