Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Avcılar dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Avcılar, konut ve ticaret karması profiline sahiptir; karma yapılarda kadro, ticari bölümün açık olduğu saatlerle konut bölümünün yoğun olduğu saatleri birlikte karşılayacak biçimde vardiyalanır.
Avcılar yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Avcılar, E-5 ve sahil şeridi arasına sıkışmış, konut ile ticaretin iç içe geçtiği bir ilçe. Yapı stoğunun önemli bölümü 1990'lar ve 2000'lerin başında yükselmiş orta ve yüksek katlı bloklardan oluşuyor; bu da tesis yönetiminde ağırlığı yenileme ve bakım planlamasına kaydırıyor.
İlçenin ayırt edici konusu zemin. Ambarlı ve çevresindeki alüvyon zemin, deprem güvenliği ve yapısal takip başlığını Avcılar'da diğer ilçelerden daha görünür kılıyor. Yönetim devralırken binanın yapı denetim geçmişini, varsa güçlendirme raporlarını ve riskli yapı tespitini dosyaya almak, sonradan çıkacak tartışmaların önünü kesiyor.
Avcılar'da hizmet kapsamımız
Konut ile ticari kullanımın bir arada olduğu yapılarda yönetimin en büyük işi, farklı kullanıcı tiplerinin birbirini engellemesini önlemektir. Çalışma saatleri, atık üretimi, araç ve yükleme trafiği ile ortak alan kullanımı; dördü de konut sakinleri ile ticari kullanıcılar arasında sürtüşme üretir.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Kullanım tipine göre ayrılmış giriş, asansör ve otopark düzeni
- Yükleme saatlerinin ve teslimat alanının tanımlanması
- Ticari üniteler için ayrı atık biriktirme ve toplama sıklığı
- Elektrik tesisatının fiilî yüke göre kontrolü ve topraklama ölçümü
- Yangın algılama ve söndürme donanımının kullanım tipine göre gözden geçirilmesi
- Ortak gider paylaşımında ayrışan kalemlerin işletme projesinde şeffaf gösterimi
- Ziyaretçi ve kargo kabul prosedürü
Avcılar'da öğrenci ve kısa dönem kiracı yoğunluğu yönetimi nasıl etkiler?
İlçede üniversite yerleşkesinin çevresindeki binalarda kiracı devir hızı yüksek. Bu, tesis yönetiminde iki somut soruna dönüşüyor: aidat tahsilatının sürekli kopması ve ortak alan kullanım kurallarının her dönem yeniden anlatılması gerekmesi.
Çözüm, tahsilatı kiracıya değil malike bağlayan bir düzen kurmak ve taşınma trafiğini randevulu yönetmek. Kat Mülkiyeti Kanunu ortak gider borcundan kat maliki ile birlikte bağımsız bölümü kullananı da sorumlu tutar; bu sorumluluğun sözleşmede ve bilgilendirmede net gösterilmesi, dönem sonlarındaki tahsilat kaybını belirgin biçimde azaltır.
Avcılar'da kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Karma yapılarda kadro, ticari bölümün açık olduğu saatlerle konut bölümünün yoğun olduğu saatleri birlikte karşılayacak biçimde vardiyalanır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Avcılar'da yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Avcılar'da hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Avcılar'da hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve konut ve ticaret karması profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Avcılar'da deprem güvenliği yönetimin sorumluluğunda mı?
Yapısal güçlendirme kararı kat malikleri kurulunundur; yönetim bu kararı hazırlar ve uygular. Bina yapı denetim geçmişinin dosyalanması, riskli yapı tespiti sürecinin takibi ve gerekli raporların akredite kuruluşlardan alınması yönetim hizmetimizin parçasıdır.
Kiracı değişimi sık olan binalarda aidat nasıl tahsil ediliyor?
Tahakkuk bağımsız bölüm üzerinden yapılır ve kat malikine bildirilir; kullanan kiracı da ortak gider borcundan sorumludur. Devir dönemlerinde borç bakiyesi yazılı olarak taraflara bildirilir, böylece devrolan borç tartışma konusu olmaz.
Avcılar'da hangi tesis tiplerine hizmet veriyorsunuz?
Konut sitesi, apartman, rezidans, plaza, ofis binası ve ticari tesislerde tesis yönetimi, güvenlik, temizlik ve teknik işletme hizmeti sunuyoruz. Genel merkezimiz komşu ilçe Esenyurt'ta olduğu için müdahale süremiz kısadır.
Avcılar'da hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.