Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Ataşehir dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Ataşehir, yüksek katlı toplu konut profiline sahiptir; yüksek katlı yerleşkede kadro daire sayısına bölünerek değil, aynı anda dolu tutulması gereken nokta sayısına göre kurulur: lobi, araç girişi ve kamera izleme merkezi ayrı noktalardır.
Ataşehir yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Ataşehir, İstanbul Finans Merkezi ve çevresindeki ofis kuleleriyle Batı Ataşehir'in planlı konut yerleşkelerini birleştiren, Anadolu yakasının en yoğun yüksek katlı stoğuna sahip ilçelerinden biri.
Yüksek katlı yapı, tesis yönetiminin ağırlığını düşey sistemlere kaydırır: asansör grupları, yangın algılama ve sprinkler, basınçlandırma, jeneratör, hidrofor ve büyük kapalı otoparklar. Bu envanterin periyodik kontrolü ve arıza yönetimi, konfor kalemlerinden önce gelir.
Ataşehir'de hizmet kapsamımız
Yüksek katlı yapıda tesis yönetiminin ağırlığı düşey sistemlere kayar: asansör grupları, yangın algılama ve sprinkler, kaçış merdiveni basınçlandırması, jeneratör, hidrofor ve çok katlı kapalı otopark. Bu envanterin periyodik kontrolü ve arıza yönetimi, konfor kalemlerinden önce gelir; çünkü kesintisi doğrudan can güvenliğine ve erişilebilirliğe dokunur.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Asansör gruplarının bakımı, A tipi muayene takibi ve trafik yoğunluğu takibi
- Yangın algılama, sprinkler ve basınçlandırma sistemlerinin periyodik testi
- Jeneratör yük testi, transfer panosu kontrolü ve yakıt yönetimi
- Hidrofor, su deposu ve tesisat basıncının izlenmesi
- Kapalı otopark havalandırması, karbon monoksit ölçümü ve makineli zemin yıkama
- Yıllık tahliye tatbikatı ve kat sorumlusu görevlendirmesi
- Lobi ve ortak alanların yüksek sirkülasyona göre planlanmış temizlik sıklığı
Yüksek katlı binalarda tahliye ve yangın güvenliği
Yüksek katlı bir binada yangın güvenliği tek bir donanım değil, birbirine bağlı bir zincirdir: algılama, uyarı, kaçış merdiveni basınçlandırması, yangın asansörü, söndürme sistemi ve tahliye planı. Zincirin bir halkası çalışmadığında diğerlerinin değeri düşer.
Bu nedenle yüksek katlı yerleşkelerde yıllık takvime yalnızca ekipman kontrolünü değil tatbikatı da koyuyoruz. Tatbikat, planın kâğıt üzerinde mi yoksa sahada mı çalıştığını gösteren tek yöntem. Kat sorumlusu görevlendirmesi, toplanma alanı ve engelli sakinler için tahliye desteği tatbikatla birlikte gözden geçirilir.
- Yangın algılama, sprinkler ve basınçlandırma sistemlerinin periyodik testi
- Kaçış merdivenlerinin açık ve engelsiz tutulması
- Yıllık tahliye tatbikatı ve kat sorumlusu görevlendirmesi
- Engelli ve hareket kısıtlı sakinler için tahliye desteği planı
- Asansör grupları için trafik ve bekleme süresi takibi
Ataşehir'de kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Yüksek katlı yerleşkede kadro daire sayısına bölünerek değil, aynı anda dolu tutulması gereken nokta sayısına göre kurulur: lobi, araç girişi ve kamera izleme merkezi ayrı noktalardır.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Ataşehir'de yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Ataşehir'de hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Ataşehir'de hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve yüksek katlı toplu konut profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Yüksek katlı sitelerde tahliye tatbikatı zorunlu mu?
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik kapsamında yangın güvenliği önlemlerinin işler durumda tutulması ve tatbikat yapılması yönetimin sorumluluğundadır. Tatbikatı yıllık takvime sabit madde olarak koyuyoruz.
Rezidans ve ofis karışık kulelerde yönetim nasıl kurgulanıyor?
Giriş ve asansör grupları ayrıştırılır, çalışma saatleri ve otopark tahsisi ayrı tanımlanır. Ortak gider paylaşımında kullanım yoğunluğuna göre ayrışan kalemler işletme projesinde ayrı gösterilir.
Ataşehir'de hangi hizmetleri veriyorsunuz?
Entegre tesis yönetimi, özel güvenlik, temizlik, teknik işletme ve mali yönetim. Yüksek katlı yapılarda teknik ekip asansör, yangın ve iklimlendirme sistemlerine göre seçilir.
Ataşehir'de hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.