Orkun Şirketler Grubu, genel merkezi Esenyurt'ta bulunan bir tesis yönetim firmasıdır ve Adalar dahil İstanbul genelinde hizmet verir. Adalar, kıyı ve düşük yoğunluklu yerleşim profiline sahiptir; kadro sezona göre iki katmanlı kurulur ve hangi ayda kaç personelin görevde olacağı sözleşmede tarih aralığıyla yazılır; böylece yaz açığı da kış israfı da oluşmaz.
Adalar yapı stoğu tesis yönetimini nasıl etkiliyor?
Adalar, İstanbul'un yapı ve işletme koşulları en özel ilçesi. Büyükada, Heybeliada, Burgazada ve Kınalıada'daki yapı stoğunun önemli bölümü tescilli ahşap köşklerden oluşuyor; motorlu araç kullanımı kısıtlı ve tüm lojistik deniz yoluyla yürüyor.
Bu üç kısıt tesis yönetiminin bütün mantığını değiştiriyor. Malzeme temini vapur seferlerine bağlı, ekip ulaşımı zaman alıyor ve ahşap yapı bakımı özel uzmanlık istiyor. Bu koşullarda arıza sonrası müdahaleye dayalı bir plan işlemez; her şey önceden planlanmak zorunda.
Adalar'da hizmet kapsamımız
Kıyı ve düşük yoğunluklu bölgelerde iki değişken belirleyicidir: mevsimsel doluluk ve iklim. Yaz aylarında kalabalıklaşan, kış aylarında kısmen boşalan bir yerleşkede sabit kadro iki yönlü israf üretir. Tuzlu ve nemli hava ise metal aksamda korozyonu, cephede kirlenmeyi hızlandırır; bakım periyotları standarda göre kısaltılır.
Aşağıdaki kalemler tek sözleşme altında yürütülür; alt yükleniciyle koordinasyon riski kat maliklerine değil bize aittir.
- Sezona göre iki katmanlı kadro: yıl boyu çekirdek ekip + sezonluk takviye
- Korozyona açık metal aksam ve cephe için kısaltılmış kontrol periyodu
- Sonbaharda tesisatın kışa hazırlanması ve sulama hattının boşaltılması
- Boş konutlar için haftalık dış kontrol turu ve yazılı tespit kaydı
- Yağış sonrası çatı, oluk, mazgal ve drenaj gözlemi
- Havuz işletmesi, su kimyası takibi ve yasal kayıtlar
- Kritik ekipman için yerinde yedek parça stoğu
Ahşap yapı bakımı ve deniz lojistiği
Ahşap köşklerde en büyük düşman su ve nem. Çatı, oluk, dış cephe boyası ve ahşap doğrama; dördü de ihmal edildiğinde onarım maliyeti katlanarak büyür. Bu yapılarda periyodik gözlem kaydı, pahalı bir restorasyonu geciktirmenin en ucuz yolu.
Lojistik tarafında ise planlama şart. Malzeme ve ekipman sevkiyatı sefer saatlerine göre programlanır, kritik yedek parçalar adada bulundurulur ve yıllık bakım takvimi hava koşullarının elverişli olduğu döneme yığılır. Yangın güvenliği ise ayrı bir başlık: ahşap doku ve dar sokaklar nedeniyle algılama ve erken müdahale donanımı önceliklidir.
- Çatı, oluk, cephe ve ahşap doğrama için periyodik gözlem kaydı
- Malzeme sevkiyatının sefer saatlerine göre programlanması
- Kritik yedek parçaların adada bulundurulması
- Ahşap dokuya uygun yangın algılama ve erken müdahale donanımı
- Tescilli yapılarda koruma kurulu izin süreçlerinin takibi
Adalar'da kadro ve bütçe nasıl belirlenir?
Kadro sezona göre iki katmanlı kurulur ve hangi ayda kaç personelin görevde olacağı sözleşmede tarih aralığıyla yazılır; böylece yaz açığı da kış israfı da oluşmaz.
Yönetim hizmet bedeli aidatın tamamı değil, işletme bütçesinin tek bir satırıdır. Bedeli belirleyen değişkenler bağımsız bölüm sayısı, ortak alan büyüklüğü, hizmet kapsamı, gereken kadro ve teknik ekipman envanterinin yoğunluğudur.
Teklifi tek bir daire başı rakamla değil, kadro tablosu ve yıllık bakım takvimiyle birlikte sunuyoruz. Kat malikleri kurulu böylece toplam bir rakamı değil, o rakamı oluşturan kararları oylar; ertesi yıl bütçe sapması tartışması yaşanmaz.
Adalar'da yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Devralmanın kalitesini belirleyen şey imzadan önce yapılan tespittir. Eksik bir devir tutanağı, ilk yılın tamamını geriye dönük bilgi toplamakla geçirmek demektir.
- Yerinde tespit: bina durumu, ekipman envanteri, arıza geçmişi ve mevcut sözleşmeler
- Mali analiz: aidat alacak yaşlandırması, borç tablosu, kasa ve demirbaş devri
- Bütçe kurgusu: kadro tablosu, bakım takvimi ve yıllık işletme projesi taslağı
- Genel kurul: işletme projesinin sunulması ve yönetici seçiminin karara bağlanması
- Devir: personel devri veya yeni kadronun göreve başlaması, anahtar ve şifre teslimi
- İlk 90 gün: haftalık denetim, açık iş listesi ve ORTECH üzerinden şeffaf takip
Orkun Grup'un referans projeleri hangi ilçelerde?
Şeffaf olmak gerekirse: Adalar'da hâlihazırda yönetimini üstlendiğimiz bir referans projemiz bulunmuyor. Kurumsal referans listemizdeki projeler Esenyurt, Büyükçekmece, Beylikdüzü ve Küçükçekmece ilçelerinde yer alıyor; genel merkezimiz de Esenyurt'ta.
Bu, Adalar'da hizmet vermediğimiz anlamına gelmiyor. Kadro, bakım takvimi ve mali yönetim modelimiz ilçeden bağımsız çalışır; teklif aşamasında tesisinizi yerinde inceler ve kıyı ve düşük yoğunluklu yerleşim profiline uygun bir kadro ve bütçe önerisi sunarız. Referanslarımızı yerinde görmek isterseniz mevcut projelerimizden birinde ziyaret ayarlayabiliriz.
Hizmet verdiğimiz mahalleler
Sıkça Sorulan Sorular
Adalar'da tam zamanlı kadro kurulabiliyor mu?
Yerleşke ölçeği ve sezonluk doluluk belirleyicidir. Tam zamanlı kadro gerekmeyen yapılarda hizmeti planlı ziyaret ve önleyici bakım takvimiyle yürütür, sezonda kadroyu takviye ederiz.
Tescilli ahşap köşklerde bakım yapılabilir mi?
Rutin bakım ve koruyucu işlemler yapılabilir; cephe, doğrama ve çatıya dokunan müdahaleler koruma kurulu iznine tabidir. İzin gerektiren ve gerektirmeyen işleri ayırır, süreci yönetim adına takip ederiz.
Malzeme temini gecikmelere yol açıyor mu?
Bu riski yerinde yedek parça stoğu ve yıllık bakım takvimini elverişli sezona yığarak yönetiyoruz. Acil kalemler için sevkiyat planı sözleşmede tanımlanır.
Adalar'da hangi hizmetleri alabiliriz?
Entegre tesis yönetimi, 5188 sayılı Kanun kapsamında özel güvenlik, temizlik, teknik işletme, stok yönetimi, personel hizmetleri ve mali-hukuki süreçler. Hizmetler tek sözleşmede birlikte ya da ayrı ayrı alınabilir.
Yönetim değişikliği için genel kurul şart mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yöneticinin belirlenmesi ve değiştirilmesi kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Çağrı usulü, gündem hazırlığı ve karar yeter sayılarının doğru uygulanması dahil süreci baştan sona biz yürütürüz.
Mevcut personelimiz ne olacak?
Uygun bulunan personel bordromuza devredilip eğitimden geçirilebilir ya da kadro yeniden kurulabilir. Hangi yol seçilirse seçilsin kıdem ve ihbar yükümlülüklerinin nasıl karşılanacağı sözleşmede açıkça yazılır.