المعجم
معجم إدارة المرافق
معظم مصطلحات إدارة المرافق مستمدة من التشريعات ولا تُترجَم مباشرةً إلى اللغة اليومية. تشرح التعريفات أدناه، بشكل مستقل ومكتمل، المصطلحات التي يواجهها المالك أو عضو مجلس الإدارة عند قراءة عقد أو خطة تشغيل أو عرض سعر.
36مصطلحًا
5فئات
التشريعات
- الرهن القانوني
- حق رهن يمنحه القانون للإدارة على وحدة المالك المدين مقابل النفقات المشتركة غير المسددة، ما يعزّز إمكانية التحصيل بشكل ملحوظ.
- الصحة والسلامة المهنية
- مجموعة الالتزامات القانونية لحماية صحة العاملين وسلامتهم. ويتحمّل صاحب العمل مسؤولية تقييم المخاطر والتدريب والمراقبة الصحية وتوفير معدات الوقاية.
- المجمّع متعدد المباني
- تجمّع تتشارك فيه عدة مبانٍ، وغالبًا عدة قطع أرض، الأجزاء المشتركة. وتُنظَّم الإدارة على مستويات: المبنى والمجمّع الفرعي والمجمّع الكامل.
- جمعية المُلّاك
- الهيئة المكوّنة من جميع مُلّاك الوحدات في العقار، وهي المسؤولة عن قرارات الإدارة، بما في ذلك تعيين المدير واعتماد خطة التشغيل والقرارات المتعلقة بالأجزاء المشتركة.
- خطة الإدارة
- وثيقة بمثابة عقد تنظّم كيفية إدارة العقار، تُقيَّد في السجل العقاري وتُلزِم المُلّاك اللاحقين أيضًا. ويتطلب تعديلها موافقة أربعة أخماس جميع المُلّاك.
- قانون الملكية المشتركة رقم 634
- القانون التركي الذي ينظّم الحقوق والالتزامات بين المُلّاك في العقارات المشتركة، ويحدد تعيين المدير وجمعية المُلّاك وتقاسم النفقات المشتركة وخطة التشغيل.
- قانون حماية البيانات الشخصية
- القانون رقم 6698 لحماية البيانات الشخصية. تخضع تسجيلات الكاميرات وبيانات السكان وإشعارات الديون لنطاقه، وتُعدّ إدارة المجمّع المسؤولة عن البيانات.
- مجلس الممثلين
- في المجمّعات متعددة المباني، هي الهيئة العليا المكوّنة من المديرين أو الممثلين المنتخبين من كل مبنى، وتتيح اتخاذ القرار حيث يتعذّر عقد جمعية لجميع المُلّاك.
- مدير المبنى
- في المجمّعات متعددة المباني، هو المدير المنتخَب من مُلّاك مبنى واحد، ويكون مسؤولًا عن البنود الخاصة بالمبنى كالمصعد والسطح والمدخل.
- مدير من خارج المُلّاك
- شخص طبيعي أو شركة إدارة يُعيَّن مديرًا من خارج مُلّاك الوحدات. يسمح القانون التركي بذلك، ويشترط أغلبية بالعدد وبالحصة في الأرض.
- ملف الموظف
- الملف الإلزامي لكل موظف، ويضم عقد العمل وسجلات التأمين والتقارير الصحية وشهادات التدريب ومحاضر تسليم معدات الوقاية وكشوف الرواتب.
المالية
- الحصة في الأرض
- نسبة الملكية المشتركة في قطعة الأرض المخصّصة لكل وحدة مستقلة في السجل العقاري، وتُوزَّع بعض النفقات المشتركة بموجبها.
- الرسوم الشهرية
- المبلغ الدوري الذي يدفعه المُلّاك للمساهمة في النفقات المشتركة. وهو ليس أتعاب الإدارة فحسب، بل مجموع بنود مثل الموظفين والطاقة والصيانة والتأمين.
- النفقات المشتركة
- التكاليف المتكبّدة لحماية العقار وصيانته وتشغيله، وتُقسَّم بين المُلّاك؛ بعض البنود بالتساوي وأخرى بنسبة الحصة في الأرض.
- تعويض التأخير
- تعويض شهري يُفرض على المالك الذي لا يسدّد النفقات المشتركة في موعدها. ينص القانون على خمسة بالمئة شهريًا، ويجوز تحديد نسبة أقل في خطة الإدارة.
- خطة التشغيل (الموازنة السنوية)
- بيان الإيرادات والنفقات السنوي للعقار، وهو الأساس القانوني للرسوم، ويوضّح بنود النفقات وأساس توزيع كل بند.
- صندوق التجديد
- احتياطي يُدرَج بشكل منفصل في خطة التشغيل ويُراكم لأعمال التجديد الكبرى كالمصاعد والأسطح والواجهات، ما يتجنّب فرض رسوم إضافية مفاجئة.
الفني
- الخدمات الصلبة
- الخدمات المتعلقة بالأصل المادي والبنية الفنية للمبنى: الكهرباء والميكانيكا والمصاعد وأنظمة الحريق وأتمتة المباني. وانقطاعها يوقف التشغيل مباشرة.
- الصيانة التنبؤية
- نهج يتوقّع العطل عبر قياس حالة المعدات (الاهتزاز والحرارة وتحليل الزيت)، ويُضاف فوق الصيانة المخططة للمعدات الحرجة.
- الصيانة المخططة
- صيانة تُنفَّذ وفق جدول محدد مسبقًا بدل انتظار العطل. وهي تقلّل زمن التوقف والتكلفة الإجمالية مقارنةً بالإصلاح بعد العطل.
- الفحص الدوري الإلزامي
- فحوص تفرضها التشريعات على فترات محددة لمعدات مثل المصاعد وأنظمة الحريق والتأريض الكهربائي وأوعية الضغط. وتقع المسؤولية على إدارة المبنى.
- الملصق الأحمر
- ملصق يشير إلى أن فحص المصعد كشف خطرًا على سلامة الأرواح. ويجب إيقاف المصعد عن الخدمة حتى تُصحَّح العيوب ويُعاد فحصه.
- موزّع تكلفة التدفئة
- جهاز يقيس الحرارة التي تستهلكها كل وحدة في نظام التدفئة المركزية، ما يتيح توزيع تكاليف التدفئة على أساس القياس.
- هيئة الفحص من النوع A
- هيئة معتمدة مستقلة عن شركة الصيانة تُجري الفحص الدوري السنوي للمصاعد، ويُلصَق على المصعد ملصق أخضر أو أزرق أو أصفر أو أحمر بحسب النتيجة.
الأمن
- الأمن الخاص
- خدمات أمنية تُقدَّم بموجب القانون التركي رقم 5188 عبر أفراد مدرَّبين يحملون بطاقات هوية في مواقع مرخَّصة. ويتطلب العمل المسلّح تصريحًا وتدريبًا منفصلين.
- معامل الإحلال
- مُعامل يُطبَّق على حساب عدد الأفراد لتغطية الإجازات السنوية والعطل الرسمية والإجازات المرضية والتدريب. ويتراوح عادةً بين 1.10 و1.15، وبدونه تبقى النقاط بلا تغطية.
التشغيل
- اتفاقية مستوى الخدمة
- التزام تعاقدي بأقصى مدة للاستجابة والحل حسب نوع العطل. والالتزام دون تحديد طريقة القياس لا يترتب عليه أثر قابل للإنفاذ.
- إدارة المرافق
- انضباط تشغيل المبنى أو المجمع من حيث أصوله المادية وبنيته التحتية الفنية وخدمات المستخدمين ضمن تنظيم واحد. يشمل الأمن والتنظيف والصيانة الفنية والطاقة والنفايات والإدارة المالية والعمليات القانونية.
- إدارة المرافق المتكاملة
- نموذج تُجمَع فيه جميع الخدمات اللازمة لتشغيل المرفق ضمن عقد واحد وجهة اتصال واحدة، ما يمنع إهمال المهام الواقعة بين الخدمات.
- التعاقد الخارجي
- نموذج يكون فيه العاملون على كشوف رواتب مزوّد الخدمة لا العقار، وتنتقل إليه التزامات الرواتب والضمان الاجتماعي ومكافأة نهاية الخدمة والإشعار والسلامة المهنية.
- الخدمات الناعمة
- الخدمات التي تجعل المكان قابلًا للاستخدام وتشكّل تجربة المستخدم: التنظيف والأمن وتنسيق المواقع وإدارة النفايات والاستقبال. ويُقاس الأداء بدرجة التدقيق ورضا المستخدمين.
- درجة التدقيق
- مقياس لجودة الخدمة يُستخرج بتقييم نقاط تفتيش محددة بشكل دوري، وهو الطريقة الموضوعية لقياس أداء التنظيف والخدمات الناعمة.
- صفر نفايات
- نظام إداري يهدف إلى تقليل النفايات من المصدر وتوجيه المتبقّي إلى الاسترداد عبر الفرز. ويتطلب في المجمّعات ترتيب الحاويات ومنطقة تجميع وتكرار جمع وسجلات.
- مؤشر الأداء الرئيسي
- مقياس نجاح قابل للقياس للخدمة. وفي إدارة المرافق، تشمل المؤشرات النموذجية زمن الاستجابة للأعطال وانحراف الموازنة ودرجة التدقيق ونسبة التحصيل.
- محضر التسليم
- الوثيقة التي تُثبت تسليم الدفاتر والسجلات المالية وقوائم الذمم وملفات الموظفين وسجلات الصيانة والأصول الثابتة وبيانات الدخول عند تغيير الإدارة.
- ORTECH
- منصة مكتب المساعدة الرقمي وتتبّع أوامر العمل التي طوّرتها مجموعة أوركون. تُدار عبرها بلاغات الأعطال وإسناد المسؤولية وتتبّع المدد وسجلات الإغلاق في نظام واحد.